Strona główna > Aktualności > Publicystyka > Co jest “nie tak” z mieszkaniami w Polsce i dlaczego Cię to dotyczy?

Co jest “nie tak” z mieszkaniami w Polsce i dlaczego Cię to dotyczy?

Czas czytania: 6 minuty

Na potrzeby, zwizualizujemy sobie taką sytuację: mamy zimny grudniowy poranek roku 1980, małżeństwo państwa Kowalskich popijając ciepłą kawę, z optymizmem i spokojem patrzy w przyszłość, która rysuje się w oczekiwaniu na przydział na nowe ich mieszkanie jednym z bloków wielkiej płyty na nowo wybudowanym osiedlu na obrzeżach stolicy. Kamieniem milowym, naturalnym etapem życia młodego dorosłego jest wszak niezależność – pójście na „swoje” to przecież konsekwencja pewnego etapu związku. Do mieszkania w bloku jeszcze „mały fiat” i mamy swojego rodzaju wysoce pożądany ówcześnie komplet.

Większość z nas, niezależnie od stopnia zainteresowania owianą już powszechnie złą sławą polityką, stanie przed podobną potrzebą. Wydaje się, że dla pokolenia naszych dziadków sprawa ta była systemowo wręcz banalna: małżeństwo, po (notabene bardzo długim, nawet kilkudziesięcioletnim) czasie oczekiwania własne, w pełni wyposażone „M” w bloku z wielkiej i do całości zestawu najlepiej i dobrany „maluch”.

Trzydzieści lat po końcu PRL, przed jaką perspektywą staje dzisiaj młody dorosły? Co jest nie tak, a gdzie poradzono sobie z tym lepiej?
O tym nie do końca krótko, ale zwięźle poniżej.

(Od)Czar(ować) PRL

To, co PRL trzeba przyznać, to że do pewnego stopnia podjęto podczas niego niełatwe wyzwanie mieszkaniowe, przed jakim stała powojenna Polska. W PRL-u budowano najzwyczajniej dużo, i pomimo zniszczeń wojennych czy boomu demograficznego wzrost liczby mieszkań był imponujący (570 mieszkań/tyś. mieszkańców w latach 50’ do 977 mieszkań/tyś. mieszkańców w 88’ roku.), a rok 1978 i 292 tys. wybudowanych mieszkań to nadal rekord, którego nie udało się w III RP pobić.
Z pozoru prosta procedura zakładała jedynie zgromadzenie wkładu na książeczce mieszkaniowej w wysokości ok. 10-20% kosztów budowy i oczekiwanie na nowe „M” w kolejce. Brzmi prosto?

Wróćmy jednak do praktycznego przykładu „państwa Kowalskich”, w 1980 r. oprócz hipotetycznych „państwa Kowalskich” na przydział mieszkania czekało ponad 600 tys. osób, blisko 300 tys. czekało co najmniej 7 lat, z kolei samych kandydatów (i to z gotowym pełnym wkładem) do oczekiwania na przydział było ponad milion. Na załamującym się w pewnym momencie rynku spółdzielczym oczekiwanie dłużej niż 10 lat nie było niczym wyjątkowym. W takich warunkach jak grzyby po deszczu wyrastała korupcja i tym sposobem, jeśli „państwo Kowalscy” nie byli przykładowo aktywistami partyjnymi czy członkami SB, ich szansę na szybki „przydział” drastycznie malały.

PRL to także mniejsze mieszkania: w latach 70. przeciętna wielkość mieszkania wynosiła od 54 do 64 mkw., dzisiaj to już aż 74 mkw. Współcześnie także buduje się lepiej. Mieszkania są docieplone i wolne od mankamentów budownictwa PRL-u, nikt nie musi mówić dobrze o władzy, by w ogóle mieć gdzie mieszkać, więc tęsknota za PRL-em i tutaj wydaje się  pozbawiona sensu…

A jak jest dziś?

W spuściźnie po PRL poza przegniłym układem politycznym odziedziczyliśmy również i mieszkaniowy problem, deficyt rzędu ok. 1,25 mln mieszkań, z którym to realnie wszystkie rządy po 89’ nie były w stanie sobie poradzić. Dzisiaj szacuje się, że deficyt mieszkań może przekraczać nawet dwa miliony, jednak sytuacja zdaje się poprawiać.

Jakby nie patrzeć, w ubiegłym roku oddano do użytku rekordowe 207 tys. mieszkań – 12% więcej niż w 2018, kiedy również zanotowano doskonały wynik względem ostatnich dziesięcioleci. Jak dobrze by to nie brzmiało, to wydaje się, że to wciąż zbyt mało. Eksperci dostrzegają, że na rynku mieszkaniowym wciąż nie ma realnej konkurencji, rynek zaś zalewany jest tanim pieniądzem. Poprzez zaniżone stopy procentowe ludzie, w obawie przed znacznym spadkiem wartości pieniądza, inwestują we wszystko, choćby w oczywiste z pozoru mieszkania, stymulując tym samym popyt i windując ich ceny.

Tymczasem za granicą…

Singapur 🇸🇬

Na początku lat 60. na ok. 2 mln tamtejszych mieszkańców ponad pół miliona żyło totalnych slumsach. Prywatny sektor budował niewiele mieszkań i były zbyt drogie – zadecydowano więc, że za budowę mieszkań weźmie się państwo.
Za sprawą powołanej państwowej instytucji obecnej na każdym szczeblu – od zakupu ziemi i materiałów budowlanych, po zamówienie ekip tylko od 1960 r. do 1965 r., czyli w ciągu jedynie 5 lat zbudowano na wyspie ok. 55 tys. nowych mieszkań, a w ciągu 10 lat problem braku lokali został rozwiązany.

Ciężko powiedzieć czy taki scenariusz mógłby się spełnić, gdyby nie duży i rosnący rozwój gospodarczy (bogacące się społeczeństwo nie odczuło tak podwyżek podatków) oraz rzadko spotykana stabilność – od ponad 50 lat rządzi tam jedna partia, 30 lat także jeden premier, do tego rynkowy system wynagrodzeń w sektorze publicznym oraz (co ważne) bardzo restrykcyjne prawo antykorupcyjne.

Japonia 🇯🇵

Świadectwem zupełnie innego podejścia jest polityka mieszkaniowa Japończyków. W samym Tokio rocznie oddaje się jakieś około 110.000 mieszkań – jest to ponad dwa razy więcej niż, chociażby, w Londynie. Mieszkania te są co prawda mniejsze, lecz, jak mawia stare porzekadło: „ciasne, ale własne”. W Europie o wiele częściej mieszka się w większych skupiskach, ilość metrów kwadratowych na mieszkańca Tokio jest więc po prostu większa. Tokio po prostu perfekcyjnie odpowiada na potrzeby rynkowe, miasto ciągle się rozwija ludnościowo, i w odpowiedzi buduje się mieszkania. Ale na czym konkretnie polega sztuka, że w ciągu zaledwie pięćdziesięciu lat zasoby mieszkaniowe Tokio zwiększyły się prawie trzykrotniev(z 2,51 mln mieszkań w 1963 r. do 7,36 mln w 2013 r.)?

W Tokio znacząco ograniczono biurokracje, z powodzeniem stosuje się m.in. system podziału na strefy zabudowań, zamiast udzielać, każdorazowego pozwolenia na budowę jednej parceli ogranicza się biurokrację poprzez strefy pozwoleń. Szeroko wykorzystywane jest tam też liberalne prawo pozwalające na przebudowę mieszkań. W przypadku budynków mieszkalnych tylko 80 procent właścicieli mieszkań musi wyrazić zgodę na rozbiórkę. Przebudowa powoduje efektywną podaż większej ilości lepszych jakościowo mieszkań.

Innymi słowy, mniej więcej jeden dom jest wyburzany na każde cztery nowe budowle. Jednak skala budowy nadal oznacza, że zasoby mieszkaniowe Tokio rosną bardzo szybko – około 2% rocznie, około dwa razy szybciej niż w Paryżu, Londynie czy Nowym Jorku.

Co na to rząd? Czyli jak naprawdę się (nie)buduje, ale za pieniądze podatnika.

Przez 30 lat wolności wszystkie rządy nie szczędziły wysiłków i środków w tej sprawie. W latach 1992-2001 funkcjonowała duża ulga budowlana, w ramach której można było odliczyć od podatku (do określonego limitu) wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, za rządów SLD zastąpiła ją ulga odsetkowa. Program Rodzina na Swoim został wprowadzony podczas pierwszego rządu PiS. Jego następcą zostało „Mieszkanie +”.

Filar tego ostatniego to program „Polskie Domy Drewniane” świetnie obrazujący jak dzisiaj buduje się za pieniądze podatnika w kraju nad Wisłą. Program, u którego podstaw rządowe ekspertyzy dostrzegały niewykorzystany potencjał ze strony sektora prywatnego, mówiły o szeregach zalet budowy drewnianych domów tj. ekologia, nisko emisyjność itp.
Z hucznych, ministerialnych zapowiedzi (nawet 40 tysięcy(!) drewnianych mieszkań, w tym blisko 5 tys. do końca tego roku.) domu nie wybudowano zaś… ani jednego. Jedynymi, wątpliwymi sukcesami okazały się zarejestrowanie spółki i wykup kilku gruntów, wszystko to przy akompaniamencie sporych wynagrodzeń zarządu spółki i setek milionów dotacji (400 mln tylko w 2020 r.) dla niej samej…

Wobec tego wszystkiego naprawdę ciężko zdać sobie sprawę, w jakim kierunku wędruje polityka mieszkaniowa w naszym kraju, coraz to kolejne rządy zdają się jedynie bezwładnie „toczyć” w bliżej nieokreślonym kierunku, oczekując zapewne, że po prostu „jakoś to będzie”.
Problem z pewnością istnieje – zawyżone ceny, średnia dostępność. Mimo to wiele w tej sprawie można jeszcze zrobić. Pouczające jest wszak świadectwo innych krajów, choćby tych wymienionych przez mnie. A jak będzie w praktyce?

Cytując klasyka:

Nie wiem, choć się domyślam.